Fristlose Kündigung

Ab Wann gilt der Zahlungsrückstand?

Befindet sich Ihr Mieter für 2 aufeinanderfolgende Mietzahlungstermine in Höhe von mindestens einer Monatsmiete im Rückstand, dürfen Sie ihm fristlos kündigen.
Das Gleiche gilt, wenn sich der Rückstand über mehrere Monate aufgebaut hat und mindestens 2 Monatsmieten ausmacht (§ 543 Abs. 2 Nr.3 BGB).

Doch Vorsicht – es genügt nicht, dass der erforderliche Zahlungsrückstand erst dann besteht, wenn der Mieter Ihre Kündigung erhält. Der erforderliche Rückstand muss vielmehr schon bei Abfassung der Kündigung gegeben sein.

So hat es der BGH in einem Fall entschieden, in dem auch einem Mieter wegen Zahlungsverzugs gekündigt worden war. Im Räumungsprozess stellte sich dann heraus, dass er bei Ausspruch der Kündigung (Datum des Kündigungsschreibens) noch gar nicht mit 2 Monatsmieten in Rückstand war; dieser Rückstand bestand erst bei Zugang der Kündigung beim Mieter.

Dr. Tobias Mahlstedt

Dr. Tobias Mahlstedt

Rechtsanwalt und Fachanwalt

Fachgebiet: Miet- und WEG-Recht

Eigentlich könnte man meinen, dass dies ausreicht, doch weit gefehlt! Der BGH hielt die Kündigung für unwirksam: Der zwischenzeitlich eingetretene Verzug ist nicht zu berücksichtigen, weil dieser Umstand nicht Gegenstand der Kündigungsbegründung war und auch noch gar nicht sein konnte (Urteil v. 04.02.09, Az. VIII ZR 66/08).

Fazit: Sie dürfen also nicht verfrüht in der Erwartung kündigen, dass Ihr Mieter auch die nächste Monatsmiete nicht rechtzeitig bezahlen wird. Warten Sie mit Ihrem Kündigungsschreiben immer so lange ab, bis der Zahlungsrückstand in der erforderlichen Höhe tatsächlich eingetreten ist.

Ihr Vorteil: Beachten Sie außerdem, dass Sie nicht nur wegen eines Zahlungsverzugs fristlos kündigen dürfen, sondern auch wegen einer Zahlungsverzögerung. Hierzu sind Sie berechtigt, wenn der Mieter schon bald nach einer Abmahnung erneut nicht rechtzeitig zahlt (BGH, Urteil v. 01.06.11, Az. VIII ZR 91/10).

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